東小街人流稀少，部分店面轉(zhuǎn)讓或者關(guān)門

　　臨近年底，一年租期將滿，在市區(qū)東小街開服裝店的李女士正為要不要續(xù)租而猶豫不決，眼瞅著實(shí)體店的生意一天不如一天，而東家又絲毫沒有減租的意思。再看看同條街上，同樣開店的人也多是抱著“過一天算一天”念頭度日。

　　“這年頭，生意難做，東家只知道加租，殊不知我們做生意的日子難過。”李女士說。的確，在開店的人看來，有商鋪在手的東家，就等于是抱著個(gè)“金礦”，閉著眼睛都能賺錢。不管經(jīng)濟(jì)形勢怎么樣，這店總要有人開，租金也不會少到哪里去，可比“起早貪黑”的開店人要舒坦多了。

　　實(shí)體商鋪投資遇尷尬

　　花100多萬元買一間商鋪，一年的租金就可達(dá)10余萬元，不出10年就能收回成本……早在10多年前，商鋪被投資者視為“金礦”，正所謂“一鋪在手，三代不愁”。

　　朱先生是我市一位商鋪投資者。2010年，他花150多萬元，在溫州燈具市場買了一間商鋪，一年租金2萬多元，租金回報(bào)率約1.3%。原以為過一段時(shí)間租金會上漲，然而打聽了今年的租金行情后，朱先生默然：“漲了一點(diǎn)，還是沒能突破‘2’字頭。”

　　同樣，在市區(qū)虹橋路擁有一間商鋪的許先生最近也感受到了“一絲寒意”。“2000年前后，虹橋路商鋪的租金大多每年每間11至12萬元，2007年前后漲至20萬元左右，2013年漲至歷史最高點(diǎn)，年租金達(dá)30萬元左右，今年開始走下坡路，平均跌了四五萬元。”許先生說，以前的虹橋路熱鬧非凡，一鋪難求；再看現(xiàn)在，逛的人多買的人少，臨街商鋪更是頻繁地轉(zhuǎn)讓、開業(yè)、再轉(zhuǎn)讓、再開業(yè)，如此循環(huán)。就在商鋪頻繁轉(zhuǎn)讓的過程中，租金也不再像往年那樣，“年年翻新，水漲船高”了。

　　張先生在港瑞新玉海買了一間店面，40平方米的商鋪，花了280多萬元，目前年租金9萬元左右，租金回報(bào)率約3.2%。對于這個(gè)價(jià)格，張先生表示尚算滿意，但他認(rèn)為目前港瑞新玉海還未真正聚集人氣，他希望日后能有更高的回報(bào)。

　　投資者已明顯感覺到商鋪的回報(bào)率遠(yuǎn)沒有前幾年來得高。而對于經(jīng)營者來說，商鋪所帶來的商業(yè)價(jià)值也已遠(yuǎn)不如從前。在虹橋路后街做女裝生意的小方告訴記者，與鼎盛時(shí)期相比，現(xiàn)在生意冷清多了。那時(shí)每天都是顧客盈門，她的月營業(yè)額能達(dá)到20多萬元；而現(xiàn)在除了周末、節(jié)假日稍好一些，平時(shí)難得見到顧客。

　　時(shí)移事易，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，曾被視為“金礦”的商鋪，現(xiàn)如今正面臨著諸多尷尬。“一鋪養(yǎng)三代”的說法，對于大多數(shù)商鋪來說，也已經(jīng)成為一個(gè)遙不可及的奢望。

　　商鋪為何難再“閉著眼睛賺錢”

　　“全民網(wǎng)購時(shí)代，誰還會去逛街買東西呢？”市民余先生笑言他“買醬油都要網(wǎng)購”。的確，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面滲入百姓生活，人們的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實(shí)體，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年，我國網(wǎng)購用戶達(dá)3.5億人，網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模達(dá)到1.85萬億元，網(wǎng)絡(luò)購物交易額占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)7.8%。

　　越來越多的人選擇網(wǎng)上購物，使得實(shí)體店的生意越來越差。從支付寶宣布的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數(shù)碼電器等標(biāo)準(zhǔn)化電子產(chǎn)品。也就是說，受電商沖擊最大的是傳統(tǒng)百貨業(yè)。這也意味著，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊。

　　此外，隨著國家對住宅房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，近兩年來商業(yè)地產(chǎn)成為眾多消費(fèi)者投資的首選。開發(fā)商也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，建造“高大上”的大型商業(yè)綜合體。城市綜合體、高級寫字樓、大型購物中心、主題商城等商業(yè)形態(tài)快速崛起。然而，伴隨巨量的新增供應(yīng)，同質(zhì)化競爭也日益加劇。一些購買了商鋪的投資者，面臨著投資虧損的事情時(shí)有發(fā)生，商鋪成“傷鋪”。再看電商發(fā)展越來越迅猛，傳統(tǒng)零售消亡論也開始甚囂塵上。為了不讓商鋪投資回報(bào)落空，市民投資商鋪也變得更加理性、謹(jǐn)慎。

　　一位多年從事房產(chǎn)中介生意的業(yè)內(nèi)人士坦言，住宅市場持續(xù)低迷，很多投資者便轉(zhuǎn)投商鋪，認(rèn)為商鋪的回報(bào)率更高。然而，越來越多的跡象表明，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻遭遇寒流。“比如一間商鋪的價(jià)格200萬元左右，平均年租金需達(dá)8萬元、租金回報(bào)率約4%，才是較正常的一個(gè)回報(bào)水平；而現(xiàn)在的情況是，商鋪的價(jià)格沒有下降，租金卻上不去，甚至有些人為了把店租出去而不得不下調(diào)租金，有些年租金回報(bào)率僅為2%，甚至更低。”這位業(yè)內(nèi)人士說，目前更為嚴(yán)峻的是商鋪空置的情形在不斷增多。不少商業(yè)廣場因未能真正聚攏人氣，導(dǎo)致部分商鋪長期空置。還有一個(gè)不可忽視的原因就是電商規(guī)模的擴(kuò)大，在一定程度上壓縮了商鋪的需求。在這種情況下，不少經(jīng)營者紛紛由線下轉(zhuǎn)為線上，縮減商鋪?zhàn)赓U面積，從而導(dǎo)致商鋪的需求減少。

　　商鋪還有投資價(jià)值嗎？

　　不過，采訪中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使如此，商鋪仍是高價(jià)值產(chǎn)品，在房地產(chǎn)所有產(chǎn)品線里，價(jià)值最大，投資回報(bào)率最高。這并不是說，所有的商鋪都有價(jià)值，只有優(yōu)秀的商鋪才具有價(jià)值。

　　什么樣的商鋪才是有投資價(jià)值的商鋪呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，能否聚集人氣是關(guān)鍵。“說到底，就是看有沒有人會來光顧。”業(yè)內(nèi)人士說，以市中心繁華地段為例，假如店鋪建在交通要道，表面上車來車往人流多，但由于停車不便，許多人并不會成為你的顧客，所以這樣的商業(yè)繁榮就只是一種假象。反之，在大型購物中心附近，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話，這樣的商鋪相對就比較有投資潛力了。

　　而從整體店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的趨勢上看，未來所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間，因?yàn)檫@類店鋪售賣的東西很容易被網(wǎng)店取代，而具有服務(wù)性和體驗(yàn)性的店鋪則無法被網(wǎng)店取代，比如餐廳，酒吧、KTV，健身、美容美發(fā)店鋪等，這些領(lǐng)域不管電子商務(wù)發(fā)展得多么龐大，終究無法替代的。再者，隨著越來越多商業(yè)綜合體的建成，未來小型的普通沿街店鋪的生意也會受到越來越大的沖擊，因?yàn)榻窈筚徫锉旧韺⒉辉偈窍M(fèi)者最看重的，逛街所帶來的娛樂體驗(yàn)才是最重要的。

　　“網(wǎng)購以價(jià)格優(yōu)勢搶占了中低端商品業(yè)態(tài)的市場份額，商業(yè)地產(chǎn)就要在中高檔商品品類中擴(kuò)大優(yōu)勢。同時(shí)，電商可以享受消費(fèi)優(yōu)惠，但無法做到現(xiàn)場體驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就得從服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)中去尋找更多的租金來源。”業(yè)內(nèi)人士說。